Si vous êtes propriétaire d’un local commercial, vous avez des obligations et des droits en tant que bailleur. Celles-ci sont prévues par le contrat de bail commercial en fonction de l’activité exercée par le locataire. Elles sont régies par le Code civil. Le propriétaire possède aussi un certain nombre de droits. Découvrez quelles sont les obligations du propriétaire de bail commercial avec Assurup.
Les obligations d'un propriétaire de local professionnel
Quelles sont les obligations auxquelles doit se plier un bailleur de local professionnel ? Celles-ci sont réglementées par l’article 1719 du Code civil.
La mise à disposition du local professionnel
Le bail commercial correspond à un contrat de location établi entre le locataire et le propriétaire du local. Une fois ce contrat signé, le bailleur a pour obligation de mettre le local professionnel à disposition du preneur. Cela se caractérise par la remise des clés.
Cette mise à disposition implique aussi que le local soit en bon état. Une clause du Code civil précise que toutes les installations (électricité, sanitaires, chauffage, etc.) doivent être en fonctionnement. Il est donc indispensable que toutes les normes soient respectées et les diagnostiques obligatoires réalisés. Les réparations nécessaires devaient être réalisées en amont de la signature du bail.
En ce qui concerne la réalisation des travaux, elles incombent généralement au bailleur. Cependant, il peut exister une clause du bail commercial qui stipule que certaines réparations reviennent au locataire. Cela exclut les travaux suite à des dégradations dont le preneur est responsable. Par contre, en cas de sinistre, les réparations reviennent au propriétaire.
Par ailleurs, le bailleur n’est pas tenu d’assurer le local, sauf dans le cas d’une copropriété. Pourtant, cette assurance local professionnel est vivement recommandée. Certes, le locataire doit être assuré et vous vous devez de demander une attestation d’assurance lors de la signature du bail.
Néanmoins, cette assurance peut avoir des lacunes ou votre locataire peut vous mettre en cause. Il est donc nécessaire de couvrir ces risques
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Permettre au locataire une occupation paisible des lieux
Le bail commercial doit permettre au locataire une jouissance paisible des lieux. Il doit pouvoir y pratiquer son activité sans être dérangé. Le propriétaire du local ne peut en aucun cas troubler l’occupation du preneur. Il ne doit pas par exemple :
- Venir à tout moment pour vérifier l’état du local ;
- Prévoir des travaux d’importance qui gênent l’exercice de l’activité professionnelle du locataire ;
- Installer une activité concurrentielle dans le même local.
- Ne pas louer le local avec des vices cachés
Le bailleur ne doit pas cacher des vices éventuels du local. Certains éléments peuvent ne pas être observés durant l’état des lieux. Par exemple, une fuite d’eau, la présence d’insectes parasites ou d’amiante. Dans ce cas, si l’activité du preneur ne peut être exercée à cause de ces vices, le bail peut être résilié. Le propriétaire risque d’être contraint à verser des dommages et intérêts. C’est l’état des lieux qui fait foi.
Si le dommage est minime et que des travaux sont possibles, alors le preneur peut aussi demander a être dédommagé. Cette possibilité exclut le cas où il ne peut exercer son travail pendant la durée des réparations. Dans cette situation, le bail commercial est résilié.
Les droits du propriétaire
Le propriétaire non occupant d’un local commercial a aussi des droits qu’il peut faire valoir.
Percevoir des loyers
Le montant du loyer peut être fixé librement par le propriétaire sur le contrat du bail commercial. Celui-ci détermine le montant du loyer qui doit être versé chaque mois par le preneur. Il s’agit d'une obligation de ce dernier, qui doit le régler à date fixe selon le mode de paiement prévu. Tout manquement peut mener à réclamer le loyer impayé par voie légale.
Demander une caution
Tout comme cela peut être le cas pour un bail d’habitation, les baux commerciaux peuvent exiger une caution. Celle-ci protège le propriétaire en cas de non-paiement des loyers. Cette caution peut être une personne physique ou une institution.
Demander un dépôt de garantie
Tout comme une caution, le bailleur peut demander un dépôt de garantie au preneur. Celui-ci est réglementé par le Code du Commerce, même si aucun montant n’est mentionné. Celui-ci est souvent égal à un terme ou deux termes du loyer. Ce dépôt protège le propriétaire d’éventuels impayés ou de dégradations sur le bien. Il est restitué au locataire à la fin du bail si aucun problème n’a été constaté.
Résiliation du bail
Le propriétaire peut résilier les baux commerciaux en ne les renouvelant pas et donner congé au locataire. La procédure est un acte d’huissier réalisé 6 mois avant la date d’expiration du contrat. Elle doit mentionner les raisons du refus de renouvellement du bail.
Droit de regard sur les activités exercées
Le local doit être utilisé uniquement pour les activités prévues par le bail commercial. Le locataire est obligé d'informer le propriétaire en cas de modifications d’activité et est obligé d'obtenir son accord.
Ce qu’il faut retenir sur les obligations du propriétaire d’un local commercial
Le propriétaire du local commercial doit mettre à disposition le bien après la signature du bail. Il est tenu de fournir un local en bon état et d’effectuer des réparations si nécessaires. Il doit garantir au preneur la jouissance paisible des lieux et ne pas louer un local avec des vices cachés. Le bailleur a aussi des droits. Il doit percevoir les loyers liés au bail. Il peut aussi demander une caution et un dépôt de garantie au locataire. Enfin, il a un droit de regard sur l’activité commerciale exercée.
